Плавающие процентные кредитные ставки по ипотеке
На рынке ипотечных банковских займов в США задействованы кредитные технологии с фиксированными (fixed rate) и плавающими (ARM adjustable interest rate) ставками. Плавающие процентные ставки получили там большее распространение. Такая ставка выгодна получателю кредита при общем падении процентных ставок - ведь с каждым месяцем ему доводится уплачивать все меньше и меньше по кредиту.
Но всё разом меняется, когда обстановка в державе ухудшается и ставки начинают расти. Платежи по кредитам тогда растут и в какой-то миг становятся непосильной ношей. Тогда кредитополучатель отказывается оплачивать банку, а тот в отклик продает заложенную недвижимость, чтобы возвратить себе деньги. Пока в стране потребительский интерес на недвижимость огромный и стоимости на нее растут, таких проблем, естественно, не бывает.
Однако в США в 2007 году наложились несколько обстоятельств. Постепенно дорожающие банковские займы уменьшили спрос на них, а позже и на недвижимость. В итоге цены на жилье просто перестали расти.
Для увеличения размера коммерциала кредитные организации и ипотечные группы стали выдавать ипотечные кредиты заемщикам в том числе и с неважный кредитной историей и даже тем, кто с большим трудом мог их возвратить. Из-за увеличения процентных ставок сии получатели кредита начали испытывать серьезные трудности и отказывались платить.
Недвижимость таких горе-заемщиков "пошла с молотка". В результате предложение недвижимости увеличилось, что привело уже к снижению цен на нее. Тогда отказываться платить по счетам стали те, кто закупали недвижимость с инвестиционными целями.
Вырученных от принудительной продажи недвижимости средств перестало хватать на покрытие всех долгов, так как были распространены кредиты на 100 и более того, больше процентов от цены недвижимости. Начались банкротства. Сначала тех, кто выдавал ипотечные кредиты, а вслед за тем тех, кто ссужал им на это деньги.
Возможно ли повторение в России ситуация, аналогичная американской? Российские банкиры отказываются в это верить. Такой кризис России в ближайшем будущем не грозит.
Но всецело вероятность подобного кризиса эксперты все же не исключают. При формировании аналогичной рыночной конъюнктуры повторение подобной ситуации возможно.
Чтобы этого не происходило, кредитно-финансовые учреждения должны больше жестко отслеживать риски и вести свою кредитную политику.
Значит ли рассказанная выше история, что плавающие ставки однозначно зло, а фиксированные ставки - добро? Американский ипотечный кризис послужил для российских кредитных организаций хорошим уроком.
Российские кредитно-банковские учреждения в настоящее время пересмотрели требования к заемщикам в сторонку их ужесточения, ограничили или аннулировали продукты с нулевым первоначальным взносом. Кроме этого, в России большая доля ипотечных кредитов выдаются под фиксированный процент.
Во многом сказывается менталитет россиян. Заемщик хочет стабильности и с большей охотой берет кредиты по фиксированной ставке. Но у фиксированной ставки также есть недостаток. В прошлом году в России выросла инфляция. В 2008 году она, скорее всего, тоже вырастет.
Может так получиться, что ставки по депозитам в финале 2008 года будут выше, чем ставки по выданным летом 2007 года ипотечным кредитам. То есть подобные кредиты способны сделаться убыточными для банка. Но пока ситуевина на финансовом рынке России благоприятная, обузой ипотечные кредиты для банка не являются.
Но и ликвидным активом ипотечные кредиты окрестить уже нельзя.
В настоящее время у большей части кредитно-банковских учреждений в кредитном контракте предусмотрена возможность изменения фиксированной процентной ставки в одностороннем порядке с уведомлением клиента при наступлении неблагоприятной для банка ситуации, в том составе при резких изменениях на фондовом рынке.
Информационным поводом для создания данного поста послужила страница
Готовятся поправки в закон "О потребительском кредитовании"
Минфин давно трудится над законом "О потребительском кредитовании". На днях Банк России приготовил поправку в план будущего закона. Согласно ей заемщики, чьи ссуды не превышают 100 тысяч рублей, получат право раньше намеченного срока погашать банковские займы бесплатно. Что называется, пустячок, а приятно.
Гораздо важнее явление самого закона о потребительском кредитовании.
Ведь в последнее время возникает море разногласий по предлогу выдачи этих ссуд: рекламы, порядка заключения договоров, взимания различных комиссий, указания эффективной процентной ставки ЭПС (включающей в себя все затраты получателя кредита по обслуживанию долга) и пр. Надо сказать, что, окромя плана минфиновского закона, существует кроме того вариант, разработанный Ассоциацией региональных кредитных организаций России.
Любопытно, Минфин в своем плане нормативного протокола не требует от кредитно-банковских учреждений обязательного раскрытия ЭПС. Вариант банковской ассоциации (он поступит на рассмотрение представителей депутатского корпуса Госдумы уже в январе) настаивает на этом.
Информационным поводом для создания данного поста послужила страница
Беспроцентные кредиты на деле не беспроцентны
При выполнении условий беспроцентного кредитования (срок, операция оформления) банк не остается без причитающегося ему вознаграждения. Таким способом всего только перераспределяется доходность с процентной ставки на комиссию. При этом наиболее нередко применяются одноразовая и ежемесячная комиссии. Одноразовая комиссия рассчитывается от суммы кредита (покупки).
Ежемесячная комиссия колеблется в пределах 1-3% и рассчитывается на остаток задолженности или на всю сумму кредита. Второй вариант ежемесячных платежей менее выгоден - тут дополнительно нужно уплатить кредитной организации в виде ежемесячных комиссий 12-60% годовых от суммы покупки. Таким образом, эффективная процентная ставка (общая сумма расходов заемщика) способна вырасти до 80% годовых и выше.
Помимо одноразовой и ежемесячной комиссий, на практике встречаются: комиссия за рассмотрение заявки на кредит и оформление его выдачи; ежемесячная комиссия за обслуживание кредитного счета и сопровождение кредита; комиссия за приобретение кредита наличными деньгами; комиссии по операциям с кредитными картами и др.
Накануне праздников частенько используется технология беспроцентного кредитования, предусматривающая включение будущего вознаграждения банка в стоимость товара - то есть простое завышение стоимости товара. В этих условиях сам шоп (а по сути, клиент) заплатит кредитно-банковскому учреждению по кредиту.
Для уменьшения рисков в некоторых случаях кредитно-банковские учреждения требуют от клиентов уплатить первоначальный взнос. Это, с одной стороны, уменьшает риски, а с другой, свидетельствует о платежеспособности и серьезных намерениях клиента. Как правило, те банки, которые взимают большую одноразовую комиссию, не требуют первоначальный взнос.
Однако в этом месте клиента может подстерегать ещё один подвох. При уплате первоначального взноса сообразно уменьшается габарит кредита и процентов по нему, подлежащих выплате банку. В то время как одноразовая комиссия выступает в качестве инструмента приобретения барыша банка, подтверждения платежеспособности заемщика. Но ее уплата на сумму кредита не влияет.
Потому при прочих одинаковых условиях более выгодны кредиты с первоначальным взносом, нежели с одноразовой комиссией.
