Требования к недвижимости при ипотечном кредитовании
В среднем подход к выбору жилья, передаваемому в залог, стандартен. Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в аварийном состоянии. В нем не должно быть деревянных перекрытий. И он не должен стоять в планах на капитальный реконструкцию или снос. Последний пункт предполагает изъятие из списка приемлемых для банков объектов залога хрущевок в предназначенных под снос кварталах.
Кредитные организации предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, единые требования. Прежде всего оно должно быть ликвидным имуществом, то есть объектом, тот, что не возбраняется реализовать на рынке в приемлемые сроки и без значительных потерь в стоимости. Особенно тяжко установить уровень ликвидности объектов загородной недвижимости.
Поскольку типовых объектов посреди них мало, а спрос на дорогие коттеджи (таковых большинство) невысок, банки отсеивают многие найденные заемщиками варианты. Комната в коммуналке, приватизированная и оформленная в имущество по всем правилам, сегодня, например, в качестве залога для получения кредита устроит десяток банков, работающих в Петербурге.
Если в качестве залога по кредиту выступает уже имеющаяся недвижимость, то нужно учесть и ряд других юридических тонкостей. Так, "старое" жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности.
Передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (ст.
Приобретаемое с помощью ипотеки жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой в ванной комнате и на кухне.
По отношению к хрущевкам в последнее пора точка зрения банков изменений не претерпела. Кредитовать покупателей квартир в домах первых массовых серий готовы не все банки.
Это связано как с требованиями программ, так и с условиями привлечения ресурсов под объекты такого рода. Кроме того, окончательное заключение в каждом конкретном случае может разниться от "принципиальной" позиции. Например, Городской ипотечный банк, по словам Игоря Жигунова, рассматривает в качестве предмета залога дома первых массовых серий.
При этом окончательное вывод принимается с учетом подробного анализа, информации по конструктивным элементам здания, степени износа, ликвидности и заключения страховых компаний. Строение, в котором расположена выбранная заемщиком квартира, не должно находиться в аварийном состоянии.
Ведь если в отрезок времени выплаты кредита с домом что-то случится, ущерб понесет не только покупатель. Существуют штрафные санкции Центробанка, применяемые к кредитным организациям в том случае, если они закрыли глаза на ветхость строения и допустили прокол в своей работе. По этой же причине предъявляются довольно жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям: сооружение должно иметь в распоряжении металлические, железобетонные или смешанные перекрытия.
Если перекрытия в облюбованном доме деревянные, что зачастую встречается в старом фонде, необходимо обрести заключение строительной экспертизы. Большинство банков "не любит" блочные пятиэтажки и дома постройки XIX века без капитального ремонта, отмечает директор Центра ипотечного кредитования корпорации "Адвекс" Ирина Забродина.
Когда мы подбираем кредитную программу для заемщиков, учитываем не в последнюю очередь, какие требования предъявляет банк к техническому состоянию предмета залога". В некоторых случаях от заемщика могут затребовать подтверждение, что здание, в котором приобретается квартира, не подлежит сносу в период выплаты кредита.
Заемщик должен сообщить банку, кто живет и зарегистрирован в приобретаемой за счет ипотечного кредита квартире до момента подписания договора купли-продажи. После подписания такого договора любую регистрацию в квартире клиент согласовывает с кредитным учреждением.
В основном, банки идут навстречу желаниям клиента. Но не стоит забывать, что, подписывая кредитный договор, заемщик тем самым предоставляет банку право запрашивать из районных паспортно-визовых служб сведения о лицах, зарегистрированных в ипотечной квартире.
Приобретаемое в кредит жилье не может являться бывшей собственностью заемщика или его супруги. Нельзя покупать квартиру в кредит у своих близких родственников: детей или жены. Когда в залог идет имеющаяся недвижимость, банку необходимо знать, принадлежит ли заемщику вся квартирка целиком или только доля в ней.
В основном, требования кредитных организаций таковы: клиент должен иметь полное юридическое право на квартиру. Но некоторые банки разрешают закладывать и долю с согласия третьих лиц.
Многие кредитные организации нынче реализуют ипотечные программы совместно с риэлторами, которые знают требования конкретного банка и могут в самые короткие сроки "нарыть" надобный вариант. В функции агентства входят розыск квартиры или иного жилья в соответствии как с пожеланиями заемщика, так и с требованиями банка, а кроме того сбор необходимых бумаг. Риэлтор представляет документы по жилому объекту работнику кредитного отдела банка, уточняет параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета, расчеты и т.
Перед проведением сделки агентство недвижимости организует по согласованию с банком встречу всех сторон, в ходе которой оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной покупки.
В результате жилплощадь, соответствующая пожеланиям клиента и требованиям банка, может быть подобрана в течение месяца, а другой раз и быстрее. Важно, что риэлтор не только помогает заемщику сыскать квартиру с необходимыми параметрами, но и во многих случаях проверяет ее юридическую чистоту.
Убедиться в юридической чистоте приобретаемого жилья в особенности важно, когда предмет выбирается на вторичном рынке. Вряд ли кого-то обрадует явление законных владельцев через нескольких лет после всех кредитных выплат.
Жесткие требования банков к приобретаемому на заемные средства жилью идут на пользу самому заемщику.
Не будь их, многие клиенты купили бы с помощью ипотеки не полностью ликвидные квартиры, которые (скажем, в случае дефолта) нереально было бы реализовать на рынке по той же цене и отдать заемщику уже внесенные в банк суммы.
По материалам
Ипотека загородных объектов недвижимости : наблюдения 2007 года
Объектом дорогой подмосковной ипотеки сейчас чаще всего выступают земельные участки в перспективных местах или же готовые дома, так как у них самые высокие доходность и ликвидность. Впрочем, несмотря на общее увеличение ипотечных сделок в 3 раза, их доля в общем объеме сделок по приобретению элитного загородного жилья составляет в 2007 году не более 30-40 процентов.
Сравнивать подмосковный рынок ипотеки с американским либо европейским смысла нет. Восточно-европейский рынок, в свою очередь, совершенно несравним с рынком американским, на котором не менее 80 процентов покупок осуществляется по ипотеке.
Конечно, покуда обеспеченные покупатели больше приобретают дорогое загородное жилье за "живые деньги". Но обстановка меняется на глазах. В любом случае толковать о том, что как раз влечение покупателей уплачивать наличными тормозит формирование загородной ипотеки, неправильно.
Больше всего ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются инвесторы. Именно эта когорта нередко приобретает загородную недвижимость в кредит. В связи с тем что процент по кредиту сравнительно невысокий, инвесторам удается получить прибыль за счет роста цен на рынке загородной недвижимости.
Ипотеку берут хозяева собственного бизнеса, а кроме того, топ-менеджеры западных компаний. Все больше обеспеченных людей, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, обращаются в банки за кредитованием.
Учитывая низкие ставки кредитования и рентабельность бизнеса, оказывается выгоднее пользоваться кредитными средствами для инвестиций, нежели изымать средства из оборота. Услугой ипотечного кредитования активно пользуются ведущие менеджеры компаний. У них официальная "белая" зарплата, и в эдакой ситуации приобретать жилье по ипотечной системе крайне удобно.
Раньше формирование цен на землю, оценка земли, тенденция роста цены, в особенности по элитным строениям, с точки зрения рынка якобы неоправданная, наводили банкиров на не самые лучшие мысли и, по сути, снижали предложение на рынке ипотечных программ кредитования загородной недвижимости. Сейчас соответствующие методики разработаны, и с оценкой ликвидности земли стало куда проще.
Недоверию банков ранее способствовали и невысокий спрос, сомнительная легитимность правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости.
Страховые компании отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков, а банки, соответственно, не рискуют принимать в залог такие объекты. Но сейчас ситуация на рынке загородной ипотеки меняется. Растет спрос на загородные дома, и к тому же появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья.
Ныне банки заметно лояльны к "дорогим ипотечникам" на загородном рынке, а численность покупателей (не в пример количеству продавцов) растет довольно быстро. Сейчас банки могут выдать кредит до 80-90 процентов от стоимости дома.
Они, более того, могут прикрыть глаза на некоторые формальности оформления сделки, так как предметом залога оказывается сильно ликвидное жилье, которое стабильно растет в цене. Ликвидность загородной недвижимости больше не ставится банками под сомнение. Исключениями являются только земельные участки без строений.
В каких-то банках ставка зависит от срока кредитования, в некоторых от типа подтверждения дохода, а кто-то из банков предлагает программы, в которых ставка кредита может зависить и от обоих этих факторов.
По материалам
В России не повторится американский кризис ипотечного кредитования
Принципы ипотечного кредитования в России кардинально отличаются от американских. Здесь, по сути, нет сегмента sub-prime, и банки, которые считают возможным выдачу кредитов "серым" заемщикам, проводят весьма серьезную проверку информации о своих дебиторах. При этом многие банки, выдающие ипотечные кредиты без первого взноса, закрывают количество риска более высокими процентами по кредиту и разными побочными сборами.
Конечно, банки могут и перестраховываться, в частности повышать прозрачность своих портфелей и ориентироваться на дебиторов с приемлемым уровнем "белой зарплаты", но при всем при том ипотечный сегмент не пострадает, и реально ставки вряд ли будут повышены.
Аналитики сейчас сходятся во мнении, что кредитные ставки повышаться не будут, так как нет никаких оснований полагать, что в России может повториться тот кризис, что произошел в секторе sub-prime в США.
В целом на российском рынке кредитования покупок недвижимости не намечается никакого кризиса. Незначительно распространена практика перекредитования, а ещё присутствуют фиксированные процентные ставки, которые не будут повышены для заемщиков, уже имеющих кредиты.
Максимум, что может случиться, - это то, что в случае возникновения определенных затруднений в части привлечения ресурсов банки могут отсрочить свои планы по снижению ставок на 2-3 месяца. Кризис в сегменте ипотечного кредитования в США не скажется на ценах на российском рынке недвижимости хотя бы потому что спрос здесь по-прежнему существенно превышает предложение, и в обозримом будущем эта обстановка сильно не изменится.
С иной стороны, эксперты не исключают, что рецессия в американской экономике может сказаться на снижении цен на нефть, и в результате этого поток валюты, который поступает в российскую экономику, может немного уменьшиться, тогда как значительная доля от нефтяных денег идет как раз в жилье. Но нет никаких оснований полагать, что спрос на недвижимость упадет. Дело в том, что русский рынок недвижимости стопроцентно не интегрирован в мировую систему, более того - глобального рынка жилья не существует.
Поэтому каждый кризис, который происходит на мировых рынках, никак не влияет на цены жилья в России.
По материалам
