Ипотека загородных объектов недвижимости : наблюдения 2007 года
Объектом дорогой подмосковной ипотеки сейчас чаще всего выступают земельные участки в перспективных местах или же готовые дома, так как у них самые высокие доходность и ликвидность. Впрочем, несмотря на общее увеличение ипотечных сделок в 3 раза, их доля в общем объеме сделок по приобретению элитного загородного жилья составляет в 2007 году не более 30-40 процентов.
Сравнивать подмосковный рынок ипотеки с американским либо европейским смысла нет. Восточно-европейский рынок, в свою очередь, совершенно несравним с рынком американским, на котором не менее 80 процентов покупок осуществляется по ипотеке.
Конечно, покуда обеспеченные покупатели больше приобретают дорогое загородное жилье за "живые деньги". Но обстановка меняется на глазах. В любом случае толковать о том, что как раз влечение покупателей уплачивать наличными тормозит формирование загородной ипотеки, неправильно.
Больше всего ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются инвесторы. Именно эта когорта нередко приобретает загородную недвижимость в кредит. В связи с тем что процент по кредиту сравнительно невысокий, инвесторам удается получить прибыль за счет роста цен на рынке загородной недвижимости.
Ипотеку берут хозяева собственного бизнеса, а кроме того, топ-менеджеры западных компаний. Все больше обеспеченных людей, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, обращаются в банки за кредитованием.
Учитывая низкие ставки кредитования и рентабельность бизнеса, оказывается выгоднее пользоваться кредитными средствами для инвестиций, нежели изымать средства из оборота. Услугой ипотечного кредитования активно пользуются ведущие менеджеры компаний. У них официальная "белая" зарплата, и в эдакой ситуации приобретать жилье по ипотечной системе крайне удобно.
Раньше формирование цен на землю, оценка земли, тенденция роста цены, в особенности по элитным строениям, с точки зрения рынка якобы неоправданная, наводили банкиров на не самые лучшие мысли и, по сути, снижали предложение на рынке ипотечных программ кредитования загородной недвижимости. Сейчас соответствующие методики разработаны, и с оценкой ликвидности земли стало куда проще.
Недоверию банков ранее способствовали и невысокий спрос, сомнительная легитимность правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости.
Страховые компании отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков, а банки, соответственно, не рискуют принимать в залог такие объекты. Но сейчас ситуация на рынке загородной ипотеки меняется. Растет спрос на загородные дома, и к тому же появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья.
Ныне банки заметно лояльны к "дорогим ипотечникам" на загородном рынке, а численность покупателей (не в пример количеству продавцов) растет довольно быстро. Сейчас банки могут выдать кредит до 80-90 процентов от стоимости дома.
Они, более того, могут прикрыть глаза на некоторые формальности оформления сделки, так как предметом залога оказывается сильно ликвидное жилье, которое стабильно растет в цене. Ликвидность загородной недвижимости больше не ставится банками под сомнение. Исключениями являются только земельные участки без строений.
В каких-то банках ставка зависит от срока кредитования, в некоторых от типа подтверждения дохода, а кто-то из банков предлагает программы, в которых ставка кредита может зависить и от обоих этих факторов.
По материалам
