Ипотека строящегося жилья
Ипотечное кедитование в России, как известно, трудится по образцу американской схемы. Однако есть у нас одна особенность, на практике не имеющая аналога в других странах. Это кредитование строящегося жилья. Западная практика допускает получение только готовых зданий и квартир, ибо вложения на периоде возведения просто невыгодны "их" стоимости на недвижимость не растут с эдакий скоростью. В нашей державе дефицит жилплощади в сочетании с неудовлетворенной надобностью застройщиков в капиталах породили этот синтетический банковский продукт.
Кредитование покупки жилья в новостройках имеет родные положительные стороны в частности, разнообразит отбор для покупателей. С иной стороны, кредитование подобного рода имеет ограничения, из-за которых кредитополучателю скорее всего придется выбирать: либо он соглашается на не очень выгодные условия - дабы всё-таки получить нужную квартиру, либо получает кредит на приемлемых условиях, но в выборе вариантов жилья будет ограничен. Чтобы понять, отчего так получается, надобно разобраться, чем отличается получение жилья в кредит на первичном рынке от аналогичной технологии со "вторичкой".
Суть любого ипотечного продукта содержится в обеспечении кредита той или другой недвижимостью. Если речь идет о строящемся жилье, понятно, что служить залогом оно не может, потому как до окончания сооружения воспрещено оформить право имущества на него.
В таких случаях на первых порах имеется только право требования этой собственности, что, как говорится, две большие разницы. Но кредитно-финансовые учреждения нашли выход. Некоторые кредиторы готовы забирать в залог не только недвижимое, но и любое другое дорогостоящее имущество. После того как возведение завершится и квартирка или дом станут достоянием покупателя, банк переоформляет залог уже на предмет кредитования.
Как вариант применяется обеспечение в виде поручительства юридического или физического лица. Наиболее лояльные к заемщикам ипотечные кредитно-банковские учреждения готовы устроиться без физического залога и поручительства. Им достаточно и такого обеспечения, как право требования на строящееся жилье.
Но до момента официальной регистрации права собственности получателю кредита доводится компенсировать увеличенный риск банка, выплачивая за кредит на 3 5% больше, чем составляют ставки на "вторичке".
Появляется все больше примеров партнерства застройщиков и банков, - те, что выдают кредиты физическим лицам целевым образом: Заемщик выступает как соинвестор, заключая контракт долевого участия в возведении с девелопером, которого данный банк аккредитовал.
Если объект реализуется с помощью схемы, в основе которой лежит закон 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, то застройщик привлекает капиталы физического лица на основании контракта инвестирования объекта недвижимости. Заемщик предоставляет в банк план договора инвестирования уступки прав (заемщик правообладатель).
Если условия договора соответствуют требованиям банка, оформляется кредитный договор". Заемщик подписывает договор инвестирования и договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность. Как в каждый ипотечной сделке, оплачивается договор страхования бытия и утраты трудоспособности заемщика.
Вторая методика базируется на положениях закона 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. В этом случае кредитополучатель заключает договор участия в долевом строительстве, - тот, что подлежит обязательной государственной регистрации. Далее действует тот же порядок, что и в первой схеме".
Такая партнерская схема, пожалуй, самый-самый выгодный вариант ипотеки для новостройки. Во-первых, не нужны никакие прибавочные залоги и поручители довольно имеющегося права требования на жилье. Раз дом возводит "своя" компания, банк уже не опасается недостроя, двойных продаж и прочих неприятностей, из-за которых в случае неплатежа по кредиту он лишится своих денег.
Обычное дело, когда банк сам финансирует сооружение дома. В конечном счете тандем банка и застройщика гарантирует заемщику дольщику, что он свою квартиру получит, никаких неприятных сюрпризов не случится. Иногда и ставки по таким кредитам только незначительно выше средних ипотечных процентов по рынку.
Понятно, что банки, работающие на первичном рынке, выбирают для аккредитации только самых благонадежных застройщиков, оттого что в случае каких-либо проблемных задач со сооружением банки рискуют своими деньгами, и немалыми. Застройщик и в деле должен быть проверен, и репутацией блистать. Приобретение жилья в кредит у застройщика, аккредитованного банком, наименее рискованно для покупателя.
Когда в роли обеспечения выступает залог прав требования на покупаемую квартиру, банки скрупулезно анализируют не только разрешительную документацию, но и финансовое состояние компании, чтобы удостовериться, что риск недостроя минимален. В зависимости от результатов ревизии условия кредитования на покупку квартиры в доме конкретного застройщика меняются например, снижаются процентные ставки или габарит комиссий.
Информационным поводом для создания данного поста послужила страница
