http://vip-credit.info/ Lasto Blogging Engine ru Ваше Имя 1000knig@mail.ru 1000knig@mail.ru http://vip-credit.info/i/lastoblog.png http://vip-credit.info/ http://vip-credit.info/post_1189821181.html <p>Хотя у части ненадежных заемщиков и способны появиться проблемы с получением кредита, дожидаться повторения америкосского сценария на российском рынке ипотеки не стоит. Проблемы на нем могут возникнуть, только если трудности на мировых рынках существенно ограничат возможности банков по финансированию свежих ипотечных кредитов.</p><br> <p>Корни американского ипотечного кризиса кроются в беспрецедентном снижении учетный ставки в банковской организации Штатов ещё в начале 21 века. Так, в 2004 году она добилась уровня всего в 1%. К слову, в текущий момент учетная ставка  США составляет уже 5,25%. В результате в начале нового столетия  америкосские банки, для которых много лет финансы были практически бесплатными, активизировали кредитную экспансию.</p><br> <p>В 1990-х годах американское ипотечное кредитование в было похоже на российское - первоначальный взнос, как правило, составлял не ниже 20%, а платежеспособность заемщиков скрупулезно проверяли.</p><br> <p>Но уже к финалу 2006 года, за счет включения в ипотечные программы заемщиков, которые еще 10 лет назад ни по уровню доходов, ни по уровню своих накоплений не могли полагаться на приобретение жилищного кредита, рынок жилищной ипотеки в Штатах, по данным Ассоциации ипотечных банков, перешагнул порог объёма в 10 трл долларов.</p><br> <p>Вместе с упрощением требований к потенциальным заемщикам в США были введены в оборот и несколько новых ипотечных продуктов. Такой подход позволял "хватать" кредиты людям с небольшим достатком, но, как выяснилось впоследствии, и немаловажно увеличивал риски невозврата ипотечных займов.</p><br> <p>Лавина неплатежей, обваливших америкосский ипотечный рынок и поставивших под опасность "здоровье"  финансовых рынков других стран, началась как раз с низкокачественных кредитов.</p><br> <p>Наверное, самым рискованным делом для американских банков были продукты Stated income loans, позволявшие заемщику предоставлять для получения кредита минимальный пакетик документов и свидетельствовать уровень своих барышей на словах. Среди американских банкиров подобные кредиты получили название "кредиты для лжецов".</p><br> <p>Более половины заёмщиков Stated income loans завышали свои барыши на 50 и более процентов.</p><br> <p>С начала 2000 года кредитные организации Штатов, специализирующиеся на ипотеке, приступили значительно активнее, чем раньше, рефинансировать пулы ипотечных кредитов, продавая их инвестиционным банкам, которые в свою очередность переуступали их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO) крупным инвесторам - пенсионным фондам, хедж-фондам, центральным банкам других стран...</p><br> <p>Позже, уже в час ипотечного кризиса, выяснилось, что крайне зачастую настоящее свойство секъюритизируемых ипотечных пулов тоже завышалось.</p><br> <p>Ипотечный кризис был вызван массовыми дефолтами ипотечных заемщиков. Их причина кроется в подорожании стоимости обслуживания кредитов. Вслед за тем пошло увеличение учетной ставки в сочетании с продолжительным падением цен на жилье.</p><br> <p>Между тем, пока американский ипотечный рынок в первом полугодии 2007 года медленно, но точно приближался к кризису, русский рынок продолжал расти. В различие от США, рынок ипотечного кредитования в нашей державе в 2007 году сберег высокие темпы развития.</p><br> <p>Объем рынка должен подрасти более чем в 2,3 раза и превысить 30 миллиардов долларов. Этому способствует формирование ипотечных операций в регионах, увеличение привлекательности ипотечных программ банков.</p><br> <p>Число ипотечных кредитов, отражаемых на балансах банков, растет быстрее, чем число самих сделок с привлечением ипотечного кредита. Связано это с тем, что происходит так называемое рефинансирование кредитов между банками путем перепродажи закладных и перекредитования заемщиков.</p><br> <p>Несмотря на то, что объемы ипотечного кредитования в России увеличиваются в 2007 году несколько медленнее, чем вероятно было дожидаться по результатам прошлого года, это является скорее следствием конъюнктурных факторов отечественного рынка недвижимости, нежели откликом на американский ипотечный кризис.</p><br> <p>Осенью активность возобновится и даже усилится, так как цены, скорее всего, опять начнут расти, а процентные ставки по кредитам уже добились своего минимума.</p><br> <p>В последние полтора года русская ипотека начала передвигаться по тому же пути, по которому раньше развивалась американская. На фоне прошлогоднего бурного роста цен на жилье практически по всей стране многие кредитные организации еще летом 2006 года пошли навстречу своим заемщикам, которые из-за резкого подорожания жилья столкнулись с нехваткой средств на покупку квартиры.</p><br> <p>Но разовые акции и единичные продукты банков, вряд ли,  смогут поколебать устойчивость ипотечного рынка нашей страны: оттого что уровень дефолтных кредитов у нас пока не выходит за пределы 1%.</p><br> <p>Стандартного понятия "дефолта заемщика" и "дефолтного ипотечного кредита" в нашей стране не существует: в нормах Гражданского кодекса без затей описана ситуация, когда кредитор вправе стребовать от заемщика досрочного возврата кредита в случае несоблюдения договора. Эти кредиты и называют просто дефолтными.</p><br> <p>На нынешний день в стране известно только о 300 случаях дефолтов заемщиков, причем все проблемы по ним решались еще в досудебном порядке, а точной статистикой по объемам просроченных ипотечных кредитов вообще никто не обладает. По разным оценкам, эдакая задолженность может собирать от 23 до 35 миллионов долларов. Сейчас в России продолжается хорошее время для ипотечных должников.</p><br> <p>В отличие от американской практики, у нас заемщика выселить из квартиры можно только по решению суда, а фонд отселения по-прежнему не создан.</p><br> <p>Банки со своей стороны будут усердствовать уладить все вопросы в досудебном порядке, предлагая различные отсрочки платежей, а заемщики - совершать все возможное, чтобы погасить кредит и сберечь за собой квартиру. Кроме низкого уровня дефолтных кредитов, по мнению специалистов, есть и еще две достаточно серьезные причины, по которым россиянам не стоит бояться повторения американского кризиса на отечественном ипотечном рынке.</p><br> <p>Первая из них содержится в том, что в США развит не только первичный рынок ипотечного кредитования, но и вторичный, проблемы на котором во многом и спровоцировали обрушение американских финансовых рынков.</p><br> <p>То есть бессчетные дефолты по кредитам subprime в США не только повлияли на репутацию банков, предоставлявших некачественные кредиты, но и вызвали падение инвестбанков, которые участвовали в секъюритизации ипотечных кредитов, и "уронили" всех инвесторов, покупавших бумаги, обеспеченные некачественными ипотечными кредитами.</p><br> <p>В России же уровень развития вторичного рынка ипотеки пока чертовски невелик. Ипотечный сектор в нашей стране пока не играет значительной роли для сферы жилой недвижимости, занимая всего ее пятую часть.</p><br> <p>Рынок ипотеки развивается, когда растет ликвидность залога, а это быть может только на фоне роста цен на жилье. У граждан США уже давнехонько проблемы аккурат с этим обстоятельством.</p><br> <p>Ведь у них стоимости не растут, а падают, а у нас достаточно устойчивые предпосылки, чтобы жилье дорожало в течение еще долгого времени.</p><br> <p>Возможно, ипотечный кризис в Америке лишь чуть-чуть испугает участников системы ипотечного кредитования, заставив их трезвее глянуть на перспективы роста российской ипотеки и способы рефинансирования уже выданных жилищных займов. А может быть, даст предлог к серьезному разбору плюсов и минусов "жизни в кредит" для россиян, только примеряющих на себя ношу ипотечного заемщика.</p><br> <p>Вероятно также, что политические элиты постараются как можно быстрее запустить новоиспеченные механизмы накопления средств на покупку жилья, например, посредством строительные сберегательные кассы, чтобы сократить число людей, готовых забирать кредиты всякий степени риска с целью улучшения жилищных условий.</p><br> <p>Однако, кризис ипотеки в США еще далек от своего полного завершения. Финансовые рынки по-прежнему лихорадит. И потому во многом то, как обстановка будет рскручиваться дальше зависит от пересмотра учетной ставки, тот, что намечен в Америке на ближайшее время.</p><br> <br><p>Информационным поводом для создания данного поста послужила информация <noindex><a target=_blank href='http://www.izvestia.ru/news/news148500' rel='nofollow'>http://izvestia.ru/news/news148500</a></noindex></p> <br> <div style="margin-left:10px;color:#575;font-weight:bold;"><a href="http://vip-credit.info/comment_1189821181.html">Оставить комментарий</a></div> Fri, 14 Sep 2007 21:53:01 GMT